Pięć błędów, które podnoszą koszt obiektu hotelowego. Większość z nich powstaje jeszcze przed rozpoczęciem budowy

Budowa hotelu, aparthotelu czy obiektu mixed-use to jedna z największych inwestycji w cyklu życia nieruchomości. Paradoksalnie jednak o przyszłej rentowności obiektu bardzo często nie decydują koszty budowy, lecz decyzje podjęte na etapie koncepcji i projektowania. Ekoncept w swoich materiałach dla inwestorów zwraca uwagę, że technologia wpływa nie tylko na komfort gości, ale również na koszty operacyjne, poziom automatyzacji oraz możliwości dalszego rozwoju obiektu.

W praktyce większość kosztownych błędów pojawia się wtedy, gdy technologia jest traktowana jako dodatek do budynku, a nie integralny element modelu biznesowego hotelu.

Poniżej przedstawiamy pięć najczęstszych błędów, które mogą znacząco obniżyć rentowność inwestycji.

1. Projektowanie wyłącznie pod koszt budowy

Jednym z najczęstszych błędów jest skupienie się wyłącznie na kosztach inwestycyjnych (CAPEX), bez uwzględnienia przyszłych kosztów operacyjnych (OPEX).

Na etapie projektu łatwo zrezygnować z elementów takich jak automatyka pokojowa, systemy zarządzania energią czy integracje pomiędzy systemami hotelowymi. Pozorne oszczędności mogą jednak oznaczać konieczność zatrudnienia większej liczby pracowników, wyższe rachunki za energię oraz kosztowne modernizacje w przyszłości.

Dobrze zaprojektowany hotel powinien być analizowany nie tylko pod kątem kosztu budowy, ale również kosztów funkcjonowania przez kolejne 10-15 lat.

Pytanie, które powinien zadać sobie inwestor:

Czy obecne oszczędności nie wygenerują większych kosztów po uruchomieniu obiektu?

2. Technologia dobierana dopiero po zakończeniu projektu

W wielu inwestycjach decyzje dotyczące systemu hotelowego PMS, kontroli dostępu, automatyki pokojowej czy sieci podejmowane są dopiero wtedy, gdy projekt architektoniczny jest już gotowy.

Efekt?

• brak odpowiedniej infrastruktury,
• konieczność wykonywania zmian projektowych,
• dodatkowe koszty instalacyjne,
• ograniczenia funkcjonalne.

Technologie hotelowe powinny być analizowane równolegle z projektowaniem obiektu. W przeciwnym razie inwestor może odkryć, że budynek nie jest przygotowany do wdrożenia rozwiązań, które planował wykorzystać.

Pytanie dla inwestora:

Czy wszystkie kluczowe technologie zostały uwzględnione na etapie projektu?

3. Brak spójnej wizji działania obiektu

Nowoczesny hotel to ekosystem wielu współpracujących ze sobą systemów:

• PMS,
• kontrola dostępu,
• parking,
• GRMS,
• BMS,
• IPTV,
• systemy bezpieczeństwa.

Problem pojawia się wtedy, gdy każdy system jest wybierany niezależnie od pozostałych.

Może się okazać, że:

• gość nie może automatycznie otworzyć pokoju po zameldowaniu,
• parking nie komunikuje się z systemem hotelowym,
• recepcja musi wykonywać część operacji ręcznie,
• personel traci czas na obsługę procesów, które mogłyby działać automatycznie.

Integracja nie jest dodatkiem. To fundament nowoczesnego obiektu hospitality.

Pytanie dla inwestora:

Czy ktoś odpowiada za całościową architekturę technologiczną obiektu?

4. Brak określonego modelu obsługi gościa

Jeszcze kilka lat temu standardem była tradycyjna recepcja działająca przez całą dobę.

Dziś inwestorzy mają do wyboru wiele modeli:

• recepcję klasyczną,
• recepcję hybrydową,
• self check-in,
• obiekty niemal całkowicie samoobsługowe.

Każdy z tych modeli oznacza inne wymagania dotyczące:

• powierzchni wspólnych,
• kontroli dostępu,
• systemów płatności,
• obsługi parkingu,
• automatyki pokojowej,
• liczby pracowników.

Jeżeli decyzja o modelu obsługi zostanie podjęta zbyt późno, może okazać się, że budynek nie wspiera zakładanego sposobu funkcjonowania.

Pytanie dla inwestora:

Jak będzie wyglądała podróż gościa od momentu rezerwacji do wymeldowania?

5. Brak przygotowania na rozwój i zmiany

Hotel buduje się na lata.

Technologie zmieniają się jednak znacznie szybciej niż budynki.

Coraz więcej obiektów wdraża:

• mobilne klucze,
• automatyczne meldowanie,
• rozwiązania AI,
• inteligentne zarządzanie energią,
• aplikacje dla gości,
• nowe modele sprzedaży usług.

Dlatego infrastruktura powinna posiadać odpowiednie rezerwy:

• w sieci teleinformatycznej,
• w okablowaniu,
• w zasilaniu,
• w przestrzeniach technicznych.

Brak przygotowania na rozwój często prowadzi do kosztownych przebudów już kilka lat po otwarciu obiektu.

Pytanie dla inwestora:

Czy budynek będzie gotowy na technologie, które pojawią się za pięć lat?

Najbardziej kosztowne błędy nie pojawiają się podczas budowy. Powstają znacznie wcześniej, gdy inwestor nie określa modelu działania obiektu, nie planuje integracji systemów lub traktuje technologię jako element drugorzędny.

W nowoczesnym hotelarstwie technologia wpływa na:

• rentowność inwestycji,
• koszty operacyjne,
• doświadczenie gościa,
• efektywność personelu,
• możliwość przyszłej rozbudowy obiektu.

Dlatego przed rozpoczęciem budowy warto odpowiedzieć na jedno kluczowe pytanie:

Czy projektowany obiekt jest przygotowany nie tylko do wybudowania, ale również do efektywnego funkcjonowania przez kolejne 10-20 lat.

Chcesz sprawdzić gotowość swojej inwestycji? Skorzystaj z opracowanej przez Ekoncept Karty Gotowości Inwestycji Hospitality i zweryfikuj kluczowe decyzje jeszcze przed rozpoczęciem realizacji projektu.

Grafiki do artykułu wygenerowane przy użyciu narzędzi AI