Nowy ład w najmie krótkoterminowym… projekt rządowy

Nowy ład w najmie krótkoterminowym – resort turystyki i posłowie dają „zielone światło” samorządom

Debata o uregulowaniu rynku najmu krótkoterminowego w Polsce wchodzi w decydującą fazę. Po miesiącach spekulacji, Ministerstwo Sportu i Turystyki (MSiT) odkrywa karty, prezentując strategię, która ma zintegrować polskie prawo z unijnymi wymogami. Co istotne, rządowa wizja zmian staje się coraz bardziej spójna z procedowanym w Sejmie projektem poselskim – w obu przypadkach klucz do drzwi prywatnych apartamentów trafi w ręce samorządów.

Cyfrowy nadzór – narodowy rejestr i unijna transparentność

Fundamentem zmian rządowych jest implementacja unijnego rozporządzenia 2024/1028. Ministerstwo stawia na pełną cyfryzację i transparentność. Każdy obiekt oferujący noclegi na doby będzie musiał zostać wpisany do Krajowego Rejestru Najmu.

• Koniec z anonimowością – platformy takie jak Airbnb czy Booking zostaną zobligowane do weryfikacji numerów rejestracyjnych. Oferta bez „cyfrowego paszportu” po prostu zniknie z sieci.
• Automatyzm danych – informacje o obłożeniu i liczbie gości mają trafiać do systemu automatycznie, co pozwoli na realne monitorowanie skali zjawiska w poszczególnych regionach.

Samorząd jako regulator – nie tylko rejestracja, ale i zakazy

Najważniejszym punktem stycznym między koncepcją wiceministra Piotra Borysa a projektem poselskim jest decentralizacja uprawnień. Rządowy projekt nie zatrzyma się na statystyce – ma on wyposażyć gminy w realne narzędzia kształtowania polityki mieszkaniowej.

Gminy otrzymają prawo do:

1. Wprowadzania lokalnych ograniczeń – samorządy będą mogły określać limity liczby obiektów w danej dzielnicy lub strefie.
2. Ustanawiania całkowitych zakazów – w miejscach, gdzie najm krótkoterminowy doprowadził do wyludnienia centrów miast lub drastycznego wzrostu cen mieszkań dla stałych mieszkańców, włodarze zyskają prawo do zablokowania nowej rejestracji lokali turystycznych.

Nowa danina – opłata turystyczna zamiast miejscowej

Resort turystyki zapowiada również rewolucję w finansowaniu lokalnej infrastruktury. Obecna opłata miejscowa, często trudna do wyegzekwowania i nieefektywna, ma zostać zastąpiona nową opłatą turystyczną.

Danina ta ma być doliczana do każdego noclegu, co w skali kraju może przynieść setki milionów złotych na utrzymanie czystości, zieleni i infrastruktury w najchętniej odwiedzanych kurortach oraz metropoliach.

Projekt poselski vs. Rządowy – gdzie szukać różnic?

Choć oba projekty dają gminom prawo do zakazów, projekt poselski kładzie większy nacisk na aspekt wspólnotowy. Przewiduje on m.in.:

• Prymat sąsiadów – możliwość uzależnienia prowadzenia najmu od zgody współmieszkańców budynku.
• Limity czasowe – sztywne ograniczenie wynajmu do np. 180 dni w roku kalendarzowym, co ma zniechęcać do czysto komercyjnego wykorzystywania lokali mieszkalnych.

Projekt rządowy z kolei wydaje się bardziej nastawiony na systemowe uszczelnienie podatkowe i realizację wytycznych Brukseli, dając samorządom „puste ramy” prawne, które te będą mogły wypełnić lokalnymi uchwałami w zależności od potrzeb.

Co to oznacza dla inwestorów?

Dla osób posiadających apartamenty na wynajem nadchodzące zmiany oznaczają konieczność przedefiniowania strategii biznesowej.

• Wzrost kosztów operacyjnych – nowa opłata turystyczna i prawdopodobne ujednolicenie stawek podatku od nieruchomości dla lokali komercyjnych (którymi w praktyce staną się mieszkania na doby) wpłyną na rentowność.
• Ryzyko lokalizacyjne – inwestycja w dzielnicy już nasyconej najmem krótkoterminowym może wiązać się z ryzykiem braku możliwości uzyskania wpisu do rejestru w przyszłości.

Podsumowanie

Zmierzamy w stronę modelu znanego z Barcelony czy Amsterdamu, gdzie to miasto, a nie wolny rynek, decyduje o tym, ile mieszkań może służyć turystom. Połączenie sił rządu i inicjatyw poselskich w tym obszarze oznacza, że wejście w życie nowych przepisów w 2026 roku jest niemal pewne. Jednak poszczególne zmiany i nowe obwiązki mają być wprowadzane sukcesywnie aż do roku 2030. Dla rynku to jasny sygnał: czas „partyzantki” się kończy, zaczyna się era profesjonalnego, ściśle uregulowanego rynku zakwaterowania.

Wiceminister turystyki o planach rządu dotyczących prawnych zmian w najmie krótkoterminowym