Rewolucja w najmie krótkoterminowym: koniec „wolnej amerykanki”?

Szczegóły poselskiego projektu o najemie krótkoterminowym i główne punkty sporu

Do Sejmu trafił poselski projekt ustawy o najmie krótkoterminowym, który ma na celu uregulowanie dynamicznie rozwijającego się rynku usług typu Airbnb czy Booking. Nowe przepisy wprowadzają szereg restrykcji, od konieczności uzyskania zgody sąsiadów, przez limity dni wynajmu, aż po surowe kary finansowe. Dla wielu właścicieli nieruchomości i platform internetowych to sygnał, że czas niekontrolowanego najmu dobiega końca.

Co zmienia poselski projekt o najmie krótkoterminowym? Najważniejsze założenia.

Projekt definiuje najem krótkoterminowy jako odpłatną usługę najmu umeblowanego lokalu (lub jego części) na okres nie dłuższy niż 30 dni. Przepisy te nie będą dotyczyć hoteli ani innych obiektów świadczących usługi hotelarskie na podstawie odrębnych ustaw.

Oto kluczowe filary proponowanych zmian w projekcie:

1. Obowiązkowa ewidencja i numer rejestracyjny – każdy lokal będzie musiał zostać wpisany do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Numer wpisu będzie musiał widnieć w każdej ofercie najmu (np. na platformie internetowej).
2. Zgoda wspólnoty lub spółdzielni – to jeden z najbardziej restrykcyjnych punktów. Prowadzenie najmu w bloku będzie wymagało zgody wspólnoty mieszkaniowej lub zarządu spółdzielni. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy wynajmowany lokal jest miejscem stałego pobytu wynajmującego – wtedy może on wynajmować go bez zgody przez maksymalnie 3 miesiące w roku.
3. Większe kompetencje samorządów – rady gmin otrzymają prawo do wprowadzania zakazów najmu na części swojego terenu, określania limitów dni najmu w roku oraz ustalania minimalnej powierzchni lokalu w zależności od liczby gości.
4. Kontrole i bezpieczeństwo – lokale będą mogły być kontrolowane przez straż pożarną, inspekcję sanitarną oraz nadzór budowlany. Przy wejściu do mieszkania będzie musiała zawisnąć informacja o prowadzeniu najmu, a właściciel musi udostępnić sąsiadom numer telefonu do osoby odpowiedzialnej.
5. Wyższe opłaty za media i eksploatację – projekt zakłada, że wspólnoty i spółdzielnie będą mogły uchwalić wyższe opłaty za eksploatację dla lokali z najmem krótkoterminowym, jeśli generują one wyższe koszty utrzymania nieruchomości.
6. Surowe kary – za prowadzenie najmu bez wpisu do ewidencji, przekroczenie limitów czasowych lub niedopełnienie obowiązków informacyjnych grozić będzie grzywna do 50 000 zł.

Spór i kontrowersje – interesy mieszkańców vs. branża turystyczna

Projekt od początku budzi ogromne emocje, dzieląc scenę polityczną oraz grupy interesu. Spór ogniskuje się wokół kilku kluczowych obszarów:

• Prawo własności vs. spokój mieszkańców – zwolennicy ustawy (często wspierani przez organizacje lokatorskie) argumentują, że „turystyfikacja” miast niszczy tkankę społeczną, winduje ceny czynszów dla stałych mieszkańców i obniża komfort życia w blokach przez nocne hałasy i częstą rotację obcych osób. Krytycy wskazują jednak, że wymóg zgody wspólnoty drastycznie uderza w prawo własności i może doprowadzić do paraliżu wielu legalnych biznesów.
• „Dobijanie” małej przedsiębiorczości – przedstawiciele branży turystycznej i właściciele apartamentów podkreślają, że najem krótkoterminowy to często główne źródło dochodu dla tysięcy osób. Wprowadzenie limitów dni (np. w przypadku mieszkań własnych tylko 3 miesiące) oraz uznaniowość wspólnot może sprawić, że działalność ta stanie się nieopłacalna.
• Niejasność kryteriów odmowy. Choć projekt przewiduje, że odmowa zgody wspólnoty musi być uzasadniona (np. naruszaniem porządku lub kwestiami sanitarnymi), to zdaniem ekspertów kryteria te są nieostre, co otwiera drogę do konfliktów sąsiedzkich i licznych procesów sądowych.
• Wątpliwości konstytucyjne. Pojawiają się głosy, że tak głęboka ingerencja w sposób dysponowania nieruchomością może być niezgodna z Konstytucją, zwłaszcza w zakresie uprawnień samorządów do zakazywania działalności gospodarczej na wybranych obszarach.

Co dalej z projektem ustawy o najmie krótkoterminowym?

17 kwietnia odbyło się 1. Czytanie projektu w Sejmie . Projekt skierowano do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej.

Projekt przewiduje 6-miesięczne vacatio legis od dnia ogłoszenia. Podmioty już prowadzące najem otrzymają 12 miesięcy na dostosowanie się do nowych przepisów i uzyskanie wpisu do ewidencji.

Czy nowe prawo uporządkuje polskie miasta na wzór Barcelony czy Paryża, czy też doprowadzi do upadku rentownej gałęzi turystyki? Debata w parlamencie z pewnością będzie długa i burzliwa, a ostateczny kształt ustawy może jeszcze ulec zmianie pod wpływem nacisków obu stron sporu.

Źródło: Sejm RP